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扯掉开发商与银行遮羞布限地王贷款限不住高房价

发布时间:2021-01-07 21:00:39 阅读: 来源:咖啡壶厂家

吕舒扬

一般来说,房地产公司资产负债率在70%到80%是比较正常的。有这样一家创下中国土地成交史上最贵地王纪录的公司,近日发布了半年财务报告——资产负债率比年初下降了63.6%。哇,好厉害是不是?那么,这家公司现在的资产负债率是多少呢?89.83%。

这好像是一款减肥药广告,观众以为电视给出的数据是减肥前,没想到,竟然是减肥后!我们不禁要问:那减肥前,他是有多么肥胖?

这家“减肥后”还不如别人“减肥前”苗条的公司正是融信中国,它在8月17日以14.3万/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率,拍下了上海内环里某商住地块。未来,这块土地上的房子售价超过15万/平方米将是板上钉钉的事。

银行与地产商一丘之貉

这个例子告诉我们,高房价的直接原因是高地价。融信中国有这么多钱吗?半年报告显示,公司合约销售收入132.20亿元,净利润仅有10.17亿元。显然,自有资金不够。截至6月30日,融信中国的有息负债额为257亿元;其中,118亿元来自证券市场,剩下来100多亿元大部分来自银行贷款。

现在,大家懂了吧,地王从何来?银行给的钱!

这么说,房价高,怪银行喽?银行也很为难:房企赚钱能力比其他企业强,借钱给房企,也是理性的选择嘛;而且,我们对于拿地成本过高的房企,也要限制贷款了呢。

好消息好消息,银行要从源头限制房企高价拍地啦!此话怎样?

8月24日,据21世纪经济报道披露:有股份行近期下发通知,要求原则上不支持地王、异地、纯商业体和别墅项目;此前,还有一家华北股份行已下发通知,提示地王项目风险,“不做成本过高的项目”。

8月1日,据澎湃新闻披露:某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确,对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不介入。

太阳底下没有新鲜事。限制地王房企贷款,这个办法早就被用过。

2010年1月,据华西都市报披露:记者从建设银行内部人士处获悉,在今年年初,总行给各地分行下发的文件中就明确要求“对地王项目不得予以支持”。

2010年2月,据新闻晨报披露:工商银行明确表示,对“四证”不全或项目差钱的房企,以及存在囤地、捂盘行为的房企,将在信贷投放上进行 “封杀”,不再批新增贷款。据一名银行人士透露,对于此前炙手可热的“地王”项目,多数银行目前在内部都有明确的规定,要尽量“回避”。

暗度陈仓:债权股权花样多

那么,当年的“限贷”效果怎么样?来看国家统计局的数据:

非常遗憾,所谓限制“地王”贷款,并没有让房价上涨势头被控制住。原因是,银行有办法绕过监管,不通过“贷款”,而是通过“股权投资”给房地产注入资金。

比如:万科在北京要开发一个项目,暂时没有足够的钱,于是它在北京成立一个项目公司,这个公司的有100股股份,万科自己留下20股,把其余80股卖出去。卖给谁呢?卖给银行。银行或者通过向公众发行理财产品筹集资金,投资于这个项目公司的80股股份。同时,银行与万科约定:等项目开发完了,赚了钱,万科就将80股股份买回来,同时给银行一定回报。这样,万科获得了资金,银行也赚了钱。美哉!

不过,这种“明股暗债”的投资方式可能被禁止。银监会下发的《商业银行理财业务监督管理办法》(征求意见稿)第35条规定:

面向公众的商业银行理财产品,不得直接或间接投资于境内上市公司公开或非公开发行或交易的股票及其受(收)益权,不得直接或间接投资于非上市企业股权及其受(收)益权。

这样做,等于不给饭吃,强制从源头让房企减肥。可是,房企的钱包瘦了,房价就能降吗?

房企瘦身,房价照样涨

房企变穷的后果,有两个可能:

1、缺钱——竞争不过有钱的房企——买不到地——新开发项目减少——新房减少——楼市供给减少——供给与需求差距加大——房价被抬高

2、缺钱——别的房企也缺钱——大家都不舍得花高价买地——拿地积极性降低——土地价格下降——拿地成本下降——房屋售价下降

前一种让房价上涨,后一种让房价下降,哪种更可能出现?

这要看不同的城市有不同的情况。央企、大型房企进驻的城市,他们肯定不缺钱。若一个城市只有一家不缺钱的房企,竞争对手都缺钱,那这一家就不必花大价钱买地,它的成本会小幅降低,但它可能更容易垄断市场,房价可能微涨、也可能微降。

如果城市有多家大型房企,如楼市火爆一线城市,那此番调控影响不大,大家依然会拼命砸钱抢地。如果城市都是缺钱的中小房企,那就会出现第二种情况,房价很有可能下降。可问题是,都是中小房企的城市,一般都是三四线城市,房价本来就不高,银行业不会限制他们贷款。

一线城市房企是市场的掌控者,被银行限制贷款后,他们可能的做法是:

1、忍痛用高成本办法融资——把成本转移给买房人——房屋销售价格上涨

2、提高期房的预售款额度——买期房要交更多订金——变相等于房价上涨

当房子卖不出去时,房企如果还缺钱,为了迅速回收资金,很可能会选择降价,薄利多销。

总结一下,在火爆的一线城市里,即使房企变穷,也完全限不住房价上涨。指望银行限贷能控房价,无异于缘木求鱼。想在一线城市买房?做个好梦吧各位!

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